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こんにちは、ダイケン不動産の石川です。

今日はちょっとマジメに不動産を売却したときの税金のお話し②です。

不動産を売却すると譲渡所得となり、譲渡所得税が課税されます。

しかし、マイホームを売った場合は、3000万円までの譲渡所得は特例で控除することが可能です。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。

 

居住用の財産を売って3000万円以上の譲渡所得ですから、私たちのエリアの新潟市東区でいうと

築浅の戸建住宅、土地も広い豪邸ではない限り、3000万円以下のことがほとんどですので、

全額控除ということになります。

 

ただし、この特例を使うための適用条件があります。

国税庁のWEBより抜粋 ↓ ※2018年12月現在

  • (1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
    • (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
      • イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
      • ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  • (2) 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
     
  • (3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
     
  • (4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • (5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(注)に売ること。
  • (注)東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。
  • (6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
     特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(注) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
 また、入居した年の翌年又は翌々年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。


上記のようにいろいろとありますし、適用除外のケースもございます!

ご自身でお悩みになる前にダイケン不動産にご相談いただければ、いっしょに悩みますのでおっしゃってください(笑)

税理士、司法書士、土地家屋調査士など専門的な分野も日頃の取引のなかで、解決しています。

安心してご相談ください。

 

こんにちは、ダイケン不動産の石川です。

今日はちょっとマジメに不動産を売却したときの税金のお話しです。

みなさんも普通にお給料をいただくと所得税という名目で税金を支払っていますよね?

また、個人事業主の方は確定申告をして確定申告の期限日までに支払うことになるかと思います。

当然のように不動産を売却した場合も所得となる(=収入が入る)わけですので所得税がかかるのですが、

不動産の場合は譲渡所得税といいます。

これは、売却益にかかるものですので、単純に1000万円で売れたから1000万円に課税されるわけではありません。

仮に1000万円で売却した場合は、そこから、購入したときの代金や私どもに払う仲介手数料、測量費などの経費が

控除されて残った利益だけに課税されることになります。

ここで大事になってくるのが「購入したときの代金」というものです。

不動産売却の仲介をしていて、よくあるのが当時、購入した時の契約書や領収書などが残っていないケースです。

この場合、売却した価額の5%を取得費用とみなすこととなります。仮に1000万円で売却した場合は50万円ということになります。

ですので、大昔、地価がと~~っても安かった時代に田や畑を50万円以下で購入していれば、

お得ではあるのですが大抵の場合はそんなことありません。

また、バブルの時代に2000万円で購入した土地を1000万円で売却した場合は譲渡損失ということになりますんので、

当然、譲渡所得にはあたりません。

いずれにしても譲渡所得税については長期と短期で税率は変わりますが、20%以上の税率ですので、取得費がいくらなのか、

売却するための経費がいくらなのかなどしっかりと確認して進めていったほうが良い事項です。

不動産仲介の場合、当然、査定額はあるのですが、売主様によっては、手元に残したいお金を考慮して、売値を決定する

ということもよくあることです。詳しいことはぜひダイケン不動産にお聞きください。

また、マイホームを売却した場合の特例や買い替え特例などもありますので、また、改めてご紹介したいと思います。

カテゴリー : 不動産お役立豆知識

こんにちは!!ダイケン不動産の矢野です

GWの連休も終わり、皆様いかがお過ごしですか?

ちょっと遅くなりましたが、この春4月1日より宅地建物取引業法の一部が改正になりましたので、簡単にご案内です。

もともと、宅地建物取引業法は宅建業者に対して必要な規制を行うことにより、

その業務の適正な運営と不動産取引の公正を確保し、

消費者の利益保護と不動産流通の円滑化を図ることを目的に制定されました。

それから65年の歳月が過ぎました。この間、宅建業法は累次の改正が行われ、

重要事項説明の規定や、その説明を宅地建物取引士の専売業務とすること、

また、指定流通機構(レインズ)への登録制度の導入などが加えられました。

そして、2017年5月に可決・成立した改正案ではインスペクション(建物状況調査)の

活用に関する規定が新たに加えられました。既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、

住宅ストック活用型市場への転換を加速させたい考えです。

これまでの「消費者保護の重視」に加え「既存住宅流通の活性化」へと、改正内容の重点が変化しています。

今回のおもな改正点

・媒介契約締結時に、インスペクション業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者(売り主)へ交付する。

・重要事項説明時に、買い主に対してインスペクションの結果の概要を説明する。

・売買契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付を宅建業者に義務付ける。

以上の3点が大きな部分です。

インスペクションとは建物状況調査のことで、中古住宅の安全な取引と流通活性化に向けて導入された仕組みです。物件を売りたい人、買いたい人がより物件のことを分かったうえで売却したり、購入できるように、宅建業者に取引時の各段階において、課せられる事項が増えた状態です。

㈱大建建設では、専門家によるインスペクションを自社で行える体制がございます。

物件の状況を理解した上で物件を購入することで、購入した後、ご自身で加えたいリフォームやリノベーションもスムーズにご相談させていただきながら、すすめて行けるようになっております。

今回の改正点に加え、既存住宅売買瑕疵保険等、ちょっと聞いただけでは一般の方にはわかりずらいことも、スタッフがご説明させていただきますので、ぜひ、不動産の売却や購入を考え始めたらダイケン不動産へご相談ください。

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